經濟日報 2024/04/10

「我們應該盤查完了。」高雄國稅局長翁培祐說；中區國稅局的盤查也近尾聲。他們說的是，讓售預售屋申報房地合一稅的案件，盤查項目是設算費用，必須按納稅人收到款項的3%設算，而不是按合約的總價。

「所有讓售預售屋的房地合一稅案件全調出來，一件一件重新核。」翁培祐說，課稅標準一致，不能有的按總價算，有的按收款金額算。

預售屋讓售自110年7月1日納入房地合一稅課稅範圍，未提示費用者，稽徵機關得按「成交價額3%」計算其費用，並以30萬元為限。在實施初期，對成交價額的認定並不一致，有的稽徵所按合約價、有的按實際收款。

後來，五個國稅局達成共識，採「現金收付」原則認定，也就是按實際收款，不按合約價。

那以前的案件怎麼辦？五個國稅局也達成共識，溯及既往，課稅一致。

於是，110年7月到111年轉讓預售屋按合約總價設算費用申報的，當時收件過關，被重新核定補稅。近半年財政部湧進不少這類訴願案，訴願結果一致，全被駁回。

為什麼這麼多訴願案？因為財政部並沒有做成解釋令，納稅人以為是國稅局稽徵所弄錯了，或者認為是稽徵所故意為難。

盤查舊案 只補稅、不罰款、也不加計利息

現在，新申報案件一旦報錯了，很快就被補稅。中區國稅局官員說：「只補稅，不罰款。」不管新申報案件，還是對盤查的舊案，都不罰款。對舊案，也只補本稅，不加計利息。

即便只補本稅，納稅人還是覺得很痛，因為預售屋的持有時間短，轉售案件幾乎都適用45%的稅率。

來看一件高雄國稅局盤查補稅案件，比較明白為什麼納稅人覺得痛。

李先生（化名）109年2月與建設公司簽約，以725萬元買預售屋，繳了95萬元工程款後，110年12月讓渡。轉讓總價872萬元，630萬元依約繳給建設公司，李先生拿到242萬元。

李先生這麼申報

成交價額872萬元-成本725萬元-設算費用（872萬元×3%）＝課稅所得120萬8,400元

課稅所得120萬8,400元×45%稅率＝54萬3,780元房地合一稅

高雄國稅局重新核定：

成交價額242萬元-成本95萬元-設算費用（242萬元×3%）＝課稅所得139萬7,400元

課稅所得139萬7,400元×45%稅率＝房地合一稅62萬8,830元

高雄國稅局將設算費用由李先生申報的26.16萬元，調降到7.26萬元，補稅8萬5,050元。

南區國稅局有個盤查案例，是按轉讓合約價設算費用，原以為不必繳稅，後來被補稅11萬多元。

王先生（化名）110年8月買預售屋，兩個月後轉手，買975萬元，轉讓1, 005萬元，恰恰賺30萬元。

王先生這麼申報的

〔1,005萬元售價-975萬元成本-（1,005萬元成交價×3%，上限30萬元）設算費用〕×45%稅率＝0房地合一稅

南區國稅局查到王先生轉讓預售屋實拿177萬元，他繳了147萬元工程款，餘額由買受人繳給建設公司。

國稅局這麼核定

〔177萬元成交價額-147萬元成本-（177萬元成交價×3%）設算費用〕×45%稅率＝11萬1,105元房地合一稅

南區國稅局將王先生申報的30萬元設算費用，調降為5.31萬元，補稅11萬1,105元。

官員說，費用也可以實報實銷，如果是委請仲介賣的，仲介費比核定的高，收到補稅單，可以拿單據申請更正。